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Revitalisierung älterer Gebäude kann attraktive Wohn- und ­Gewerberäume schaffen, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln. „Dies macht Sanierungsprojekte nicht nur ­ökologisch, sondern auch städtebaulich und wirtschaftlich sinnvoll“, sagt Horst Irsiegler, Geschäftsführer der WAG Wohnungsanlagen GmbH. Die Gruppe besitzt rund 27.000 Wohnungen an 50 Standorten, darunter historischen Bestand wie die markanten Häuser aus der Kriegszeit („Hitlerbauten“). Im Linzer Stadtteil Bindermichl wurden einige Wohnblöcke in spektakulärer Weise saniert, erweitert und damit deutlich aufgewertet. Dafür hat die WAG einige Preise erhalten. Ebenfalls mehrfach ausgezeichnet wurde das Projekt „Dragonerhöfe“ in Wels. Das denkmalgeschützte Kasernengebäude, das seit 1998 im Besitz der WAG ist, wurde etappenweise revitalisiert und zu einer attraktiven Stadtimmobilie für Wohnen und Arbeiten entwickelt. In der historischen Reithalle schwitzen heute Menschen in einem modernen Fitness-Studio oder drehen in einer Tanzschule schwungvoll ihre Pirouetten. Insgesamt finden in dem Gebäude-Ensemble 30 Gewerbebetriebe und 270 Wohneinheiten Platz. Mit einem sechsgeschoßigen neuen Holzwohnbau, dem ersten seiner Art in Oberösterreich, wurde ein finaler architektonischer Akzent gesetzt.
 

Wohnungsgesellschaften müssen längst in ­größeren Zusammenhängen denken. Denn ihre Revitalisierungsprojekte schaffen Arbeitsplätze, fördern die lokale Wirtschaft und tragen zur Stadtentwicklung bei, indem sie brachliegende oder veraltete Strukturen neu beleben. „Es wird ein einzigartiges Wohnumfeld mit historischem Flair und modernem Wohnkomfort geboten. Dadurch steigt die Attraktivität des gesamten Stadtviertels“, sagt Irsiegler. Allerdings sind die Herausforderungen andere als bei einem Neubau: Zu nennen sind Denkmalschutz, technische Infrastruktur, statische Anforderungen sowie der Kosten- und Zeitrahmen. In einem ersten Schritt wurden die ehemaligen Pferdestallungen in Mietwohnungen umgebaut. Die zweite Bauphase galt sozialen Einrichtungen: 2011 wurde mit der Stadt Wels eine betreute Wohngruppe für demenzkranke Menschen mit insgesamt zehn Wohnungen errichtet. Ein Jahr später wurde ein Kinder­garten samt Krabbelstube mit 500 Quadratmetern Nutzfläche bezogen. Die kniffligste Aufgabe war die Umgestaltung der ehemaligen Reithalle. Um die denkmalgeschützte Struktur nicht zu beeinträchtigen, wurde mit Holzeinbauten gearbeitet, die bei einer Neunutzung allenfalls wieder entfernt werden können. Technologische Innovationen wie smarte Steuerungssysteme oder moderne Dämmtechnologien helfen, den Charakter der Gebäude zu erhalten, während sie energetisch aufgewertet werden. 
 

Wegen der Krise am privaten ­Wohnbau-Sektor stellen sich auch Bauunternehmen breiter auf, die zuvor überwiegend im Neubaugeschäft tätig waren. So hat die Wimberger Gruppe aus Lasberg (Bezirk Freistadt) in einem leer stehenden Supermarktgebäude in Bad Leonfelden ihr Kompetenzzentrum „Wow“ im Vorjahr eröffnet. Das Familienunternehmen, das sich mit dem Bau von ­Einfamilienhäusern in massiver Ziegelbauweise einen Namen gemacht hat, setzt damit verstärkt auf die Bereiche Umbauen, Sanieren und Energiesparen. Wimberger holte 20 Partnerunternehmen wie Bodenleger oder aus dem Fensterbereich ins Boot, die auf mehr als 870   ­Quadratmetern ihre Lösungen und Produkte präsentieren. „Es kann auf alle Gewerke aus dem Bau- und Baunebengewerbe zurückgegriffen werden, wenn gewünscht mit einem schlüsselfertigen Umbau“, sagt Geschäftsführer ­Christian Wimberger. Die Gründe für den Renovierungstrend liegen auf der Hand: Neubauland ist rar geworden, dafür gibt es viele Bestandsbauten und steigenden Leerstand in Ortskernen. Neben der finanziellen Komponente ist vor allem auch der Faktor Zeit ein wichtiges Thema geworden: „Mit einem Umbau kommt man in der Regel wesentlich schneller raus aus ­Miete und hinein ins Eigentum“, erklärt Wimberger. In den vergangenen Jahren sei es zudem durch eine Reihe an Innovationen gelungen, dass auch in ältere Gebäude zeitgemäße Materialien und Technik einziehen können, die den Komfort steigern und die Energieeffizienz des Bestandes enorm verbessern. 
 

Beim nachhaltigen Aufrüsten werden laut Wimberger drei Fokusbereiche systematisch abgeklopft: Energieerzeugung (und -speicherung), Wärmegewinnung (Heizung) und das Verhindern von Wärmeverlusten (Dämmung). Bei der Energieerzeugung stehen Photovoltaik-­Lösungen im Vordergrund, die inzwischen optisch selbst ältere Häuser nicht verändern. Wer zusätzlich einen Stromspeicher installiert, kann in Richtung Selbstversorgung gelangen. Bei den Heizsystemen werden alle Arten von Wärmepumpen forciert. Eine alte Immobilie kaufen und dann auch noch renovieren – lohnt sich das überhaupt? Eine pauschale Antwort sei hier nicht möglich, aber in sehr vielen ­Fällen zahle es sich aus, erklärt Wimberger. „Es ist immer davon abhängig, in welchem Zustand der Bestand ist.“ Reicht eine Renovierung und damit eine Neugestaltung der Oberflächen oder braucht es eine Sanierung, die Installationen, Bodenaufbauten, Fenster, Fassade, Dach etc. umfasst? Ist ein Abriss oder Teilabriss vorzusehen oder kommt ein Zubau dazu? Das seien Fragen, die in eine Gegenüberstellung miteinbezogen werden müssen. Wichtig ist auch die Lage von Bestandsobjekten, wo Erschließungskosten beispielsweise keine Rolle mehr spielen, dafür aber im Normalfall wesentlich größere Gärten vorhanden sind als bei neuen Grundstücken. „Wer Wert auf ein Haus mit großzügigem Garten legt, in dem auch ein Pool einen guten Platz findet, ist mit dem Kauf eines älteren Einfamilienhauses gut beraten“, sagt Wimberger.
 

Einen Schritt weiter geht man bei Siemens Österreich. Das Unternehmen bietet über ­seine Gebäudetechnik-Sparte ein Energiespar-Contracting für Unternehmenskunden oder Klienten aus dem öffentlichen Sektor an. Das Besondere daran: Die Sanierungskosten für die Gebäudehülle werden über die Energieeinsparung finanziert. „Das Energiespar-Contracting erstreckt sich über eine vereinbarte Laufzeit mit garantierten Einsparungen“, sagt Günther Schallmeiner, Leiter der Siemens-Niederlassung Linz. Die Effekte der Optimierungsmaßnahmen seien ­teilweise enorm mit kurzen Projekt-Amortisationszeiten. 40 Prozent des gesamten Energiebedarfs weltweit entfallen auf Gebäude, rechnet Schallmeiner vor. Auf Wunsch tritt Siemens als General­unternehmer für schlüsselfertige Projekte auf. So geschehen bei der Kirchdorfer Zementwerk Hofmann GmbH: Die achtjährige Projektlaufzeit für das ­Energiespar-Contracting bringt dem Kunden rund 72.000  Euro ­niedrigere Wärme- und Stromkosten pro Jahr. Für Aha-Momente sorgen die Energiemanagement-Systeme von ­Siemens. Sie zeigen genau auf, wo die (heimlichen) Energieverbraucher im Unternehmen sind. Druckluft und Warmwasser stehen oft ganz oben auf der Liste. „Es braucht zuerst Transparenz, um Einsparungen zu erzielen. Ein Energiemanagement-System ist die Basis dafür“, sagt Schallmeiner. Mit der richtigen smarten Technik können selbst alte Gebäude den Energieverbrauch „selbstständig“ senken, indem technische Lösungen überfüllte Räume mit schlechter Luftqualität oder offene Fenster erkennen und so die Heizungs-, Klima- oder Beleuchtungssysteme automatisiert anpassen. So wurden auch zahlreiche Wiener Kulturgebäude wie das Naturhistorische Museum, die Volksoper Wien, das Wiener Konzerthaus und das Volkstheater Wien mit Siemens-Gebäudetechnik saniert.