Wohnungsmarkt: Unerschütterliche Realitäten

Nach einer kurzen Schockstarre im April 2020 sind die Wohnungspreise in Österreich landesweit weiter angestiegen – von Preisrückgängen oder gar -einbrüchen keine Spur. „Wir haben das Glück, dass wir bei Mietwohnungen, Mietkaufwohnungen und Eigentumswohnungen von der Krise fast gar nichts gemerkt haben“, bestätigt Christian Haidinger, Geschäftsführer der GSA Wohnbauträger GmbH. Die weitere Preistendenz: steigend. „Derzeit gibt es in der großen Bauwirtschaft eigentlich volle Auftragsbücher für das Jahr 2021.“ Auch die Welser Consulting Company Immobilien startet mit einer Erfolgsmeldung ins Jahr: Alle insgesamt 193 Wohnungen in den beiden aktuell in Bau befindlichen Projekten „Breitenseer Straße“ und „­Leberstraße“ in Wien konnten bereits vor Abschluss der Rohbauphase verkauft werden, berichtet Florian Kammerstätter, Geschäftsführer und Mit­eigentümer des oberösterreichischen Bauträgers, der seit 2012 auf dem Wiener Markt aktiv ist.

Beliebte Anlageform

Ein Grund für die anhaltend starke Nachfrage: Trotz Krise ist nach wie vor viel Geld da, das veranlagt werden will. Und zwar möglichst sicher. „Es hat 2007/2008 mit dem letzten Börsencrash ein paar Leute erwischt, die sehr viel erspartes Geld verloren haben. Gerade als Immobilienentwickler sehe ich Immobilien als absolut krisenresistent, denn am Ende bleibt immer ein realer Wert – der Begriff ‚Realitäten‘ kommt nicht von irgendwo.

Wohnen ist und bleibt ein Grundbedürfnis“, fasst Florian Kammerstätter die Gründe zusammen, warum in Österreich gerne auf Betongold gesetzt wird. Eine Immobilie, die nicht für den eigenen Bedarf benötigt und vermietet wird, wirft stabile und attraktive Renditen ab. „Im Moment sprechen wir bei Wohnimmobilien in Wien von rund drei Prozent Bruttorendite – ich kenne keine so sichere Kapitalanlageform, wo ich auch nur annähernd diese Zinsen bekomme.“

Auch für Kleinanleger interessant

Die anhaltend niedrigen Zinsen und die volatilen Aktienmärke führen dazu, dass sich der Anlegerkreis vergrößert, berichtet Kammerstätter: „Es ist jetzt auch deutlich interessanter für Kleinanleger, die vielleicht nur 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises zur Verfügung haben, jetzt eine Wohnung zu kaufen. Es gibt im Moment Fixzinssätze für private Anleger, da sehe ich mich als Unternehmer leid.“ Günstige Kredite, geringes Risiko – zu diesen Faktoren kommt noch etwas, das Wohnungen als Investment für immer mehr Menschen interessant macht: die Wertsteigerung. „Bei An­legerwohnungen ist die ­Wertsteigerung eigentlich der Verzinsung zuzurechnen – wenn ich das zu den drei Prozent Bruttorendite dazurechne, habe ich plötzlich fünf Prozent.“

Droht eine Blase?

Attraktive Aussichten, könnte man meinen. Andererseits lag dieser Wert in der Vergangenheit schon einmal deutlich höher – und die Rendite wird in Zukunft weiter sinken. Denn seit ­Jahren steigen die ­Immobilienpreise stärker als die Mieten. ­Christian ­Haidinger hat sich die genauen Zahlen für Linz angesehen. Seit dem Jahr 2011 ist der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung bis 50 Quadratmeter in sehr guter Lage um 42 Prozent von 3.212  Euro auf 4.569 Euro ­gestiegen. Im Vergleich dazu ist das ­Mietniveau seit 2011 von 8,80  Euro auf 10,64  Euro gestiegen – also nur um 21  Prozent. Trotzdem ist kein Abbruch in der ­Nachfrage nach Anleger- oder Vorsorge­wohnungen zu erkennen. Droht eine Über­hitzung des Marktes?

Nein, sind sich Haidinger und Kammerstätter einig. Denn in Österreich sprechen zwei Punkte dagegen: genügend Platz und der Mietmarkt. Wenn wir einen unregulierten Mietmarkt hätten, dann könnte diese Gefahr bestehen. „In Österreich ist es so, dass Gemeindewohnbestand und auch gemeinnützige Wohnbauten sehr preisdämpfend wirken, sodass auch der frei finanzierte Markt mit einem halben Auge hinschauen muss“, erklärt Haidinger. Die Gefahr von Immobilienblasen sieht Kammerstätter eher bei asiatischen Städten, bei denen es einfach keinen Platz für weitere Stadtentwicklungsprojekte gibt.

Lage, Lage, Lage

Außerdem steigt nicht nur die Nachfrage nach attraktiven Investmentmöglichkeiten, sondern auch nach attraktivem Wohnraum, betont Kammerstätter: „Die nächste Generation möchte nicht immer eine alte Wohnung mit schlechtem Standard übernehmen, nur weil sie billiger ist.“ Ein Trend, den auch Christian Haidinger bestätigt: „Ich sehe die Entwicklung, dass das neue Produkt das ­ältere verdrängen wird. Genauso wie man das schon am Büromarktbereich gehabt hat. Bei neuen Büros mit gutem energetischem Standard, sprich Klimatisierung, wurden die Neubaumieten bezahlt und die alten, unzeitgemäßen Ladenhüter hat man nicht angebracht.“ Für potenzielle Wohnungskäufer bedeutet das aber, dass sie noch genauer hinsehen müssen, wo sie ihr Geld investieren. „Die Wohnung bleibt eine attrak­tive Anlagemöglichkeit, wenn man auf die richtigen Merkmale bei der Auswahl achtet: also Lage, Ausstattungsqualität und Architektur“, fasst Haidinger zusammen.

Nicht für alle geeignet

Trotzdem ist der Wohnungskauf nicht für jeden die richtige Investment-Option. Auch wenn die niedrigen Kreditzinsen verlockend wirken, sollte man ausreichend Eigenkapital zur Verfügung haben. Florian Kammerstätter empfiehlt, dass einer vernünftigen Finanzierung für eine Vorsorgewohnung Eigenkapital in Höhe von mindestens 30 Prozent vom Kaufpreis samt Nebenkosten zugrunde liegen sollte. „Dann habe ich etwas mehr Spielraum und stehe nicht mit dem Rücken an der Wand, was die Finanzierung betrifft. Denn man muss auch immer einen potenziellen Mietausfall oder andere Kosten mitbedenken, für die ich als Eigentümer gerade­stehen muss.“ Christian Haidinger sieht neben zu wenig Eigenkapital noch einen weiteren Punkt, der gegen einen Wohnungskauf spricht: zu wenig Interesse und zu wenig Zeit. „Es ist nicht so wie bei einem Investmentfonds, den ich einmal ­kaufe und wo ich dann regelmäßig ohne ­weiteren Aufwand meine Ausschüttung bekomme. Bei einer Eigentumswohnung muss man auf Eigentümerversammlungen gehen, man muss Inves­titionsmaßnahmen mitentscheiden und neue Mieter suchen, wenn jemand auszieht. Da gibt es ein unternehmerisches Leben, das man in der Vermietung oder Verpachtung einfach mitleben muss.“ Nicht umsonst heißt es: „Eigentum verpflichtet.“ Wer dazu nicht bereit ist, sollte vielleicht eher in eine Immobilienaktie investieren, um von der allgemeinen Marktentwicklung zu profitieren.