Ferienwohnung kaufen: das Buy-to-let-Modell

Stark steigende Preise bei gleichzeitig immer größerem Wohnungsmangel: Ferien- und Zweitwohnsitze in den Tourismusregionen machen seit längerem Negativschlagzeilen. Mittlerweile wollen viele Gemeinde trotz hoher Nachfrage seitens der Projektentwickler die Stopp-Taste drücken. Gleichzeitig heizt sich regional die Debatte rund um Leerstandsabgaben auf Zweitwohnungen die Stimmung gegen Kurzzeit-Zuzügler weiter auf. Das alles sind nicht unbedingt Anreize, um in bestimmten Regionen seine Auszeit in nächster Nachbarschaft zu den Alteingesessenen in Ruhe genießen zu können – und als Anleger in jetzt noch attraktive Standorte zu investieren.

Touristischer Betrieb statt Ferienwohnung

Ein alternatives Modell, das auf dem Prinzip „Kauf und Rückpacht“ funktioniert, soll hier die Bedürfnisse aller Player befrieden, wie im Zuge einer Info-Veranstaltung der Kanzlei Weinrauch Rechtsanwälte betont wurde. „Es gibt derzeit einen Widerspruch in den Interessen von Käufern und Gemeinden“, so Kanzleipartner Roland Weinrauch. Mit dem sogenannten Buy-to-let-Modell wolle man diese auflösen und alle maßgeblichen Parteien – inklusive Anleger – gleichermaßen zufrieden stellen. Und so funktioniert‘s: Der Käufer erwirbt eine Hoteleinheit und wird als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Touristische Vermietung, Management und Instandhaltung der Immobilie werden über eine Betreibergesellschaft abgewickelt. Die sogenannte „Schlüsselhoheit“ hat der Käufer nicht, kann die Immobilie also nicht jederzeit nutzen. Dafür profitiert er von der Rendite des Betriebs.

In Buy-to-let Modellen gilt die Verpflichtung, in der Liegenschaft einen touristischen Betrieb zu führen. Einem möglichen Leerstand werde also vorgebeugt, betonen die Experten. Ein wesentlicher Unterschied betrifft bereits die Planung des Projektes: Während Zweitwohnsitze in der Regel eine Wohnwidmung haben, werden Buy-to-let Immobilien auf einem Grundstück mit touristischer Widmung errichtet.

Beratung und Begleitung

„Wir sehen im touristischen Bereich, dass die Bereiche Wohnen, Apartments und Hotellerie zunehmend verschwimmen und zusammenwachsen“, sagt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer Tourismusberatung bei Prodinger & Partner. Darauf müsse sich die Branche einstellen. Und dafür brauche es neue Modelle. In den Gemeinden bestehe allerdings noch ein bisschen Erklärungsbedarf: „Wir merken, dass manche Gemeinden mit dem Konzept noch überfordert sind, da braucht es eine entsprechende Beratung und Begleitung.“

Interessant für Selbstnutzer

C&P Immobilien haben bereits Erfahrungen und „Buy-to-let“ ins Portfolio aufgenommen, unter anderem im der Tourismusregion Hinterstoder. Wichtig sei die richtige Vorbereitung meint C&P-Vorstand Andreas Grabner. „Es darf auf keinen Fall passieren, dass Projektentwickler eine Immobilie errichten, verkaufen und dann sich selbst überlassen. Im Vorfeld muss sichergestellt sein, dass es ein langfristiges Konzept gibt, das für die Gemeinde einen Mehrwert bietet. Nur so kann sich ein solches Modell nachhaltig etablieren und wird auch akzeptiert.“ Auch aus Käufersicht sei das wichtig, ergänzt Weinrauch: „Ein Projekt ist immer nur so gut wie der Betreiber, dessen sollten sich Käufer bewusst sein – man kauft den Betreibervertrag mit. Uns ist in solchen Fällen immer wichtig, den Käufer entsprechend zu begleiten.“ Interessant seien diese Modelle – da sind sich die Experten einig – für jene, die in erster Linie eine Anlageform suchen, die sie einige Wochen im Jahr selbst nutzen möchten. Denn der Eigentümer mietet sich – je nach Modell zu einem vergünstigten Preis – wie ein regulärer Gast in den Betrieb ein.