Ich habe einen Schatz gefunden

Für viele Menschen in Österreich, insbesondere Familien, bedeutet der Kauf einer Immobilie die Erfüllung eines lang ersehnten Traumes. Die -Entscheidung, langfristig in ein Haus oder eine Wohnung zu investieren, will allerdings gut überlegt sein. Ein Kauf zieht nicht nur eine große, vielleicht die größte finanzielle Ausgabe nach sich, auch müssen Lebensumstände, Kauf- und Nebenkosten, rechtliche Faktoren sowie die Immobilie selbst genau unter die Lupe genommen werden.

Eine Frage der Lage. Ob die derzeitige Lebenssituation verlässlich ist, um sich finanziell und persönlich auf ein großes Projekt wie einen Immobilienkauf einzulassen, kann jeder nur für sich selbst entscheiden. Die wesentliche Frage ist allerdings, ob eine stabile Lebenslage auch für die Zukunft anzunehmen ist. Dabei geht es nicht nur darum, den Standort des neuen Eigenheimes vorausschauend zu wählen. Ob Nähe zur Natur oder großes Kulturangebot in der Stadt, Nahversorger, Skigebiet oder Autobahn: Die gewählte Lage der Immobilie bleibt bestehen – sie sollte uns also heute, -morgen und übermorgen überzeugen! 

Mit dem Schatz. Außerdem ist zu empfehlen, auch wenn es gänzlich unromantisch klingt, sich darüber Gedanken zu machen, ob man mit seinem Lieblingsmenschen gemeinsam investiert oder doch -lieber allein sein Wohnprojekt umsetzt. Klare Verhältnisse in der Partnerschaft sind von Vorteil. Es lohnt sich, sich dabei Zeit zu lassen und rational zu überlegen, ob beide das Gleiche wollen. Beim Kauf einer Immobilie wird der Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wofür ein Notar beauftragt werden muss. Die rechtlichen Bedingungen sollten klar besprochen werden, damit im Fall einer Trennung zusätzliche Lasten vermieden werden können. 

Money, money, money. Es ist immer von Vorteil, seine Zahlen zu kennen. Im besten Fall sind sie schwarz statt rot. Wie viel Eigenkapital kann ich aufbringen beziehungsweise wie viel möchte ich ausgeben? Handelt es sich um ein Haus oder eine Wohnung mit Renovierungs- oder Sanierungsbedarf, müssen diese -Ausgaben ebenso in die Kalkulation einfließen. Die Gesamtkosten sollten stets im Hinterkopf behalten werden. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind ebenso nicht zu vergessen. Wenn das Einkommen und die finanzielle Stabilität verlässlich sind, ist der Kauf einer Immobilie überlegenswert.

Auf die Suche, fertig, los. Bevor man sich aber auf die Suche nach seiner Traumimmobilie macht, sollte Klarheit bestehen, nach welchem Objekt man eigentlich Ausschau hält. Ist ein Balkon ein absolutes Muss, soll die Immobilie im Stadtzentrum oder in der Natur liegen, wird auf eine Parkmöglichkeit Wert gelegt und sind vor allem Nahversorgungsmöglichkeiten vorhanden? Umso klarer die Vorstellungen, desto gezielter kann man auch suchen. Ob per Suchportal im Internet, beim Makler seines Vertrauens oder ganz altmodisch in der Zeitung oder durch Werbeplakate, die Möglichkeiten sind zahlreich. Umso genauer man weiß, was man will, desto besser.

Meine vier Wände. Wieso der Wunsch nach einer eigenen Immobilie so stark ist, lässt sich leicht erklären: Da Wohnraum ausschlaggebend für die Erfüllung der Grundbedürfnisse ist, ist die Nachfrage nach neuem, leistbarem Wohnraum besonders groß. In Österreich verbringen Menschen ab einem Alter von zehn Jahren unter der Woche rund 73 Prozent ihrer Zeit zu Hause; am Wochenende sind es durchschnittlich sogar 76 Prozent. Frauen sind im Durchschnitt mehr zu Hause als Männer und ältere Personen tendenziell mehr als jüngere. Während einige Tätigkeitsbereiche, wie beispielsweise Erwerbsarbeit und Sport, hauptsächlich außerhalb der eigenen vier Wände ausgeübt werden, wird eine hohe Anzahl der menschlichen Grundbedürfnisse wie Schlafen, Nahrungsaufnahme, Körperpflege, Care-Arbeit und -soziale Kontakte größtenteils zu Hause erfüllt. 

Miete versus Kauf. Laut Statistik -Austria steigen Mieten überdurchschnittlich an, während sich die Kaufpreise am Immobilienmarkt 2023 eingebremst haben. Zwischen 2010 und 2022 stiegen die Immobilienpreise um durchschnittlich 6,7 Prozent im Jahr. Dieser Preisdynamik bereiteten unter anderem die schrittweisen Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank jedoch ein Ende. Im Jahr 2023 sanken die Preise um 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. 

Lebensphase. Unterschiede in der Miet- und Eigentumsquote ergeben sich nicht nur nach regionaler Gliederung – in Oberösterreich sind die Anteile der Genossenschaftswohnungen am Hauptmiet-Segment etwa besonders hoch –, sondern auch nach der Lebensphase der Personen in den Haushalten. So wohnen nur knapp 14 Prozent der unter 30-jährigen Allein-lebenden in Eigentum. Hohe Eigentumsquoten gibt es unter Personen, die in Haushalten mit Kindern leben: 54 Prozent der (Ehe-)Paar-Haushalte mit Kind(ern) leben in Hauseigentum, weitere 11 Prozent dieser Haushalte in Wohnungseigentum. Drei Viertel der Mehrfamilienhaushalte leben in Eigentum.

Eigentum führt. Das Eigentums- bzw. Rechtsverhältnis, welches ein Haushalt an einer Wohnung hält, ist eines der zentralsten Merkmale dieser Wohnsituation. Von den insgesamt 4,12 Millionen Hauptwohnsitz-Wohnungen in Österreich wurde im Jahr 2023 knapp die Hälfte in Eigentum, weitere 44 Prozent wurden in Mietverhältnissen (Gemeinde-, Genossenschafts-, sonstige Hauptmietwohnungen oder Untermiete) bewohnt. Die übrigen acht Prozent der Privathaushalte haben andere, mietfreie oder unentgeltliche Wohnverhältnisse oder leben in Dienst- und Naturalwohnungen. In Oberösterreich leben übrigens 52 Prozent in Eigentum, 36 Prozent in Miete und 12 Prozent der Privathaushalte haben sonstige Mietverhältnisse.

Stadtleben. In größeren Gemeinden und vor allem in Städten leben Menschen deutlich häufiger in Miete. Das ergibt Sinn, schließlich leben in Städten viele Studenten, die Wohngemeinschaften bilden, oder junge Familien, die vielleicht zu einem Kauf noch nicht bereit sind; zudem sind die Kaufpreise in der Stadt meist deutlich höher als der Quadratmeterpreis auf dem Land. In Gemeinden über 100.000 Einwohner – also in Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck und Klagenfurt – dominiert die Hauptmiete mit 63 Prozent an allen Hauptwohnsitz-Wohnungen als Wohnform. In Wien leben sogar über drei Viertel der Haushalte in Hauptmietwohnungen, „sonstige“ Rechtsformen und Hauseigentum sind vergleichsweise seltene Wohnformen.

Eigenkapital. In den meisten Fällen wird man für den Kauf einer Immobilie einen Wohnkredit benötigen. Trotzdem ist es unerlässlich, eine gewisse Summe an Eigenkapital einzubringen (siehe KIM-Verordnung*). Als Faustregel gilt, dass das Eigenkapital zumindest rund 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen muss. Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto mehr Geld fließt in Zinszahlungen an die Bank. In der Regel kann man mit mehr Eigenkapital außerdem bessere Kreditkonditionen aushandeln. Schlagend wird aber vor allem, dass das Zinsänderungsrisiko bei wenig Eigenkapital und variablen Zinsen höher ist. Wenn die Zinsen – aus welchen Gründen auch immer – plötzlich steigen, dann wird der Kredit viel teurer als geplant und der Immobilienkauf entpuppt sich möglicherweise als Verlustgeschäft.

Qual der Wahl. Ob man mieten oder kaufen soll, hängt von zahlreichen Faktoren ab: wie z. B. der Zinsentwicklung, von Immobilienpreisen und nicht zuletzt von persönlichen Vorlieben. Grundsätzlich ist es ratsam, vor dem Kauf die Vor- und Nachteile gut abzuwägen und sich professionell beraten zu lassen. Nur so kann man fundiert entscheiden, ob es sich lohnt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Wenn man Stabilität wertschätzt, am selben Ort bleiben möchte, über etwas Eigenkapital verfügt und einen attraktiven Kredit in Aussicht hat, dann steht der Investition in die eigenen vier Wände nichts mehr im Weg.