Wie man Immobilien vererbt

An der Verteilung des Erbes sind schon so manche Familienbande gerissen. Ist ein großes Vermögen vorhanden, können viele potenzielle Konfliktherde entflammen. Vor allem Immobilien verkomplizieren häufig die Situation. Was ist, wenn ich mehr Kinder als Liegenschaften habe. Die Ablöse, die der Erbe seinen Geschwistern zahlen muss, kann sich als herkulische Aufgabe entpuppen. Außerdem fallen Kosten bei jeder Vererbung von Immobilien an: eine verminderte Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Gerichtsgebühr und andere Kosten. Aber auch wenn man mehrere Miethäuser oder einen Zweitwohnsitz besitzt, ist eine konfliktfreie Übergabe nicht immer gewährleistet. Zusätzlich zu dem materiellen Wert kommen emotionale Bindungen. Beispielsweise beim Eltern- haus, in dem man seine Kindheit verbrachte. In den meisten Fällen ist es ratsam, wenn bereits zu Lebzeiten die Eltern vermitteln und ein Notar hinzu- gezogen wird. Kommunikation ist der Schlüssel, damit Erwartungsmanagement betrieben werden kann.

Vorzeitiges Vererben
Das Weitergeben an die nächste Generation bevor man das Zeitliche segnet, hat nach derzeitiger Rechtslage zwar keine finanziellen Vorzüge, kann aber trotzdem Vorteile bergen. „Falls Eigentum als belastend empfunden wird, ist eine Übergabe vernünftig“, sagt Notar Bernd Alber, „die Übergabe ist jedenfalls dann sinnvoll, wenn die jüngere Generation in die Immobilien investiert und dafür Kredite aufgenommen werden müssen.“ Ebenfalls im Auge behalten sollte man das gesetzliche Vorausvermächtnis des Ehegatten, welches sicherstellt, dass bewegliche Sachen, die zum gemeinsamen Haushalt gehören, bei dem Partner verbleiben. Außerdem erhält der überlebende Ehepartner das Recht, in der Wohnung zu wohnen. Dieses Vermächtnis muss nicht vom Erbteil abgezogen werden. Darüber hinaus spielt das Pflichtteilsrecht eine bedeutende Rolle, wenn man sein Hab und Gut verteilt.
Möchte man Dritten, die keinen Anspruch auf einen Pflichtteil haben, Immobilien vermachen, sollte man schon bald genug damit beginnen. Schenkt man nämlich zu Lebzeiten beispielsweise ein Haus an den Lebensgefährten oder die Schwiegertochter, können die Pflichtteilerben die Schenkung nach einer Frist von zwei Jahren nicht mehr anfechten. Voraussetzung ist allerdings, dass die Schenkung an Dritte einen triftigen Grund hat und nicht aus dem Motiv geschieht, den Pflichtteilerben in seinen Ansprüchen zu beschneiden. Bei der Schenkung einer Immobilie ist der Besuch bei einem Notar sowieso Pflicht. Ein „runder Tisch“ zu Lebzeiten und Pflichtteilsverzichte, die beim Notar unterzeichnet werden, sind die beste Voraussetzung für die Vererbung von Immobilien und sollten schon zu Lebzeiten abgehandelt werden. Übrigens, auch bei Immobilienfonds sollte der Nachlass frühzeitig geregelt werden, damit Anteile nicht mit Verlusten verkauft werden müssen.

Domizil auf der Insel
Weltenbummler sollten auf jeden Fall die jeweiligen Gesetzeslagen beachten. Relevant ist zumindest innerhalb der EU der Lebensmittelpunkt zum Zeitpunkt des Ablebens. „Dann ist der Notar oder das Gericht in dem jeweiligen Staat für das Verlassenschaftsverfahren verantwortlich“, sagt Alber, „Und das gilt auch für die Immobilien in anderen Ländern.“ So kann es unter
Umständen dazu kommen, dass Erben durch die Finger schauen, obwohl sie Ansprüche hätten. In Spanien gibt es beispielsweise kein Pflichtteilsrecht. Zieht ein Immobilienmogul in seine Finca auf Mallorca, schreibt ein Testament, das seine neue Freundin als Alleinerbin vorsieht, und verstirbt, gehen auch die Zinshäuser in Österreich an sie.

Death and Taxes
„Nur zwei Dinge auf Erden sind uns sicher: der Tod und die Steuer.“ So schrieb Benjamin Franklin 1789 an den französischen Wissenschaftler Jean-Baptiste Le Roy. Wenn es nach dem Bundesparteivorsitzenden der SPÖ Andreas Babler geht, könnte man beides wunderbar verbinden: in einer Erbschaftssteuer. Noch ist die Abgabe Wahlkampfthema, und bevor sie eingeführt werden könnte, wäre noch vieles zu klären. Die Vorstellung der Sozialdemokraten wäre, Erbschaften ab einer Höhe von einer Million Euro zu besteuern. Den Eigenheimbesitzern will man nicht auf die Füße treten, weshalb hier die Grenze höher liegen würde.
Einen Großteil der Bevölkerung hätte Babler mit seiner Forderung wohl hinter sich. Bei einer Umfrage aus dem Jahr 2020 durch das Institut für empirische Sozialforschung unterstützten 66 Prozent die Besteuerung von Erbschaften über eine Million Euro. Ein wirkliches Novum wäre die Erbschaftssteuer aber ohnehin nicht. In der Zweiten Republik wurde 1955 ein Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz eingeführt. Die Höhe war damals abhängig von den Verwandtschaftsverhältnissen zum Erblasser und der Höhe der Zuwendung. Der Steuersatz lag für Ehepartner und Kinder bei 2 bis 15 Prozent. Für ferne Verwandte und Dritte konnte er bis zu 60 Prozent betragen. Allerdings gab es eine Vielzahl von Steuerbefreiungen. 2007 wurden Erbschafts- und Schenkungssteuer als verfassungswidrig erklärt und 2008 aufgehoben. Damals soll das Aufkommen der Steuer vergleichsweise gering gewesen sein, während der bürokratische Aufwand hoch war. Dass die Umverteilung in Österreich besser funktionieren könnte, ist unbestritten. Laut Arbeiterkammer liegen 40 Prozent des gesamten Nettovermögens in der Hand von nur einem Prozent, während die ärmere Hälfte der Bevölkerung gerade einmal 2,5 Prozent des Nettovermögens besitzt. Ob die Erbschaftssteuer hier Abhilfe schaffen kann, ist fraglich.