Immobilien: Wertbeständiges Investment

Seit rund 20 Jahren ziehen Immobilien und Architektur Andreas Radlmüller in ihren Bann. In dieser Zeit hat der 44-jährige Gründer und Eigentümer der Living Invest Immobilien GmbH ein breites Netzwerk an Geschäftspartnern aufgebaut und zahlreiche Neubaupro­jekte für Investoren erfolgreich realisiert. Die letzten beiden Jahre waren nicht nur für ihn und seine Mitarbeiter am Firmensitz in St. Marien eine Herausforderung, sondern für die ­gesamte Branche schwierig. „Trotz Lieferengpässe und enormer Preisschwankungen beim Baumaterial haben wir alle unsere Projekte planmäßig durchziehen können. Darunter große Projekte wie jenes in Bad Hall mit 55 Wohneinheiten und 90 Tiefgaragenplätzen. Darauf bin ich schon etwas stolz. Wir arbeiten gemäß Bauträgervertragsgesetz immer mit Fixpreisen und tragen somit das wirtschaftliche Risiko“, sagt Radlmüller.

Langfristiges Immobilienportfolio

Living Invest ist im gehobenen Kundenbereich für Investoren und Private tätig, die sich ein langfristiges Immobilienportfolio aufbauen wollen. Das Investment reicht aktuell von einer Zweizimmer-Eigentumswohnung ab etwa 200.000 Euro bis zu ganzen Apartmenthäusern mit 24 Mietwohnungen. Die Nachfrage sei auch nach der ­Zinswende hoch. Oder gerade deswegen, erklärt Radlmüller. „Immobilien sind ein wertbeständiges Investment und sehr guter Inflationsschutz. Ähnlich wie bei einem Aktienfonds kann ich die Veranlagung selbst dosieren und zusätzlich ein passives Einkommen generieren.“ Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Einstieg? Sorgen steigende Zinsen nicht für eine sinkende Nachfrage und fallende ­Preise am Immobilienmarkt? Generell sei es wie an der Börse zu sehen. Bei ­Aktien wisse man auch erst im Nachhinein alles ganz genau, sagt der Immobilienprofi. Und dennoch gebe es einen Unterschied zwischen einem Investment in Bestandsimmobilien oder in das Neubausegment. „Während bei bestehenden Immobi­lien wie dem klassischen Zinshaus eine Abwärtsbewegung beim Preis erkennbar ist, kann man das für den Neubau nicht sagen.“

Neubaupreise bleiben stabil

Dafür gibt es laut Radlmüller hand­feste Gründe. Zum einen ist die Preisentwicklung beim Neubau von den Grundstückspreisen abhängig: „Baugründe sind knapp und sie werden aufgrund des politisch sensiblen Themas Bodenversiegelung knapp bleiben.“ Ergo: Grund­stücke werden eher teurer statt billiger. Bei den Errichtungskosten, die sich zu 65 Prozent aus Arbeitskosten im Inland zu Buche schlagen, sei aufgrund hoher Lohnabschlüsse im Herbst derzeit ebenfalls keine Bewegung nach unten absehbar. Dasselbe gilt für Anschlusskosten und Gebühren, die kostenmäßig auf demselben Niveau bleiben. Nur Baumaterial und Deckungsbeiträge seien die einzigen Positionen mit Spielraum. Baufirmen haben zuletzt zwar sehr gut verdient, Radlmüller sieht hier eine maximale Bewegung zwischen 3 und 5 Prozent nach unten, nicht aber ein Fünftel. Während Bestandsimmobilien aufgrund des billigen Geldes und hoher Nachfrage in den letzten Jahren teil­weise um 20 Prozent über dem Marktwert verkauft wurden und diese Überzahlung jetzt wegfällt, „bleibt der Neubau stabil“, erklärt Radlmüller.

Genaue Renditeberechnungen

Bei seinen Objekten setzt Radlmüller auf einen optimalen Mix verschiedener Wohnungsgrößen. Die Nachfrage nach Mietobjekten bleibe hoch. „Wir schaffen eine Quote bei der Erstvermietung bei unseren Häusern von rund 90 Prozent.“ Die Mieterklientel ist heute vielschichtiger als noch vor wenigen Jahren. Neben Jungen auf der Suche nach ihrer Erstwohnung gibt es auch zunehmend Ältere, die ihr Haus den Kindern übergeben und selbst in eine überschaubare Mietwohnung ziehen, Akademiker, die auf ihrem Karriereweg flexibel bleiben wollen, oder eben Menschen im mittleren Alter, die auf dem Weg zur eigenen Immobilie durch hohe Kreditzinsen und Baukosten ausgebremst wurden. Die monatliche Belastung ist für viele Familien einfach zu hoch. „Weil ein Bevölkerungssegment beim Eigenheimerwerb wegfällt, bleibt die Mietnachfrage hoch“, ist Radlmüller überzeugt. Ein Kunde, der bei Living Invest in Neubauobjekte investiert, „hat eine klare Renditeberechnung und in den ersten 15 Jahren praktisch keine Investitionskosten in das Objekt. Aufgrund genauer Mietanalysen lassen sich auf Zehntelprozent­punkte genau die Rendite berechnen.