Traumhaftes Wohnen in Grünruhelage - Erstklassiges Wohnhaus mit wunderschönem Garten und Garage

Terrassierter Garten mit Pavillon - Wellnessbereich mit Sauna - Heimkino

In ruhiger und ausgezeichneter Wohnlage gelangt dieses besondere Objekt, das höchsten Ansprüchen gerecht wird, zum Verkauf.
Das viergeschoßige Stadthaus besticht nicht nur durch die hochwertige Sanierung der alten Bausubstanz, sondern auch durch hohe technische Ausstattung. Dieses Schmuckstück wurde 1930 erbaut und präsentiert sich in gutem und gepflegtem Zustand, da es laufend instand gehalten und saniert wurde. Das Ziegelmassivhaus mit 12cm Fassadendämmung und Eternit Dachdeckung liegt in Hanglage - dadurch ist das Kellergeschoß auf Straßenniveau. Im gepflasterten Vorgarten haben 2 PKW`s Platz.

Im sonnigen, großteils uneinsichtigen Garten wurde eine Bewässerungsanlage verlegt sowie Bewegungsmelder, LED Strahler mit Zeitschaltuhr und Wasser- und Stromanschlüsse installiert. 
Romantische Sitzplätze auf den Terrassen aus Sandstein bzw. Holz, ein kleiner Brunnen, die gelegten und mit Efeu bewachsenen Granitsteinmauern und der Pavillon, unter dem sich übrigens Anschlüsse für ein Whirlpool befinden, und der Fernblick von der obersten Terrasse machen diesen Garten mit vielen Bäumen, Sträuchern und Blumen zu einer einzigartigen Oase. Der Pavillon besteht aus einem alubeschichteten Gerüst und einem Dach aus Kunststoff Kammerplatten mit Sonnenschutz.

Zuoberst des Grundstückes befinden sich die beheizbare Garage mit Montagegrube (ca. 30m²) und der darunterliegende Keller (16m²) mit Starkstrom- und Wasseranschluss sowie Frostwächter. Hier befindet sich der zweite Zugang zu der Liegenschaft mittels Schiebetor. Man könnte sogar ein weiteres Haus bauen, würde man die Garage nicht benötigen.

Großzügige und qualitativ hochwertig ausgestattete Wohnbereiche, funktionelle Grundrisse und angenehme Raumhöhen sorgen für ein besonderes Wohngefühl. Für Sicherheit sorgen die Sicherheitstür aus Vollholz (Wippro) und die Alarmanlage von ABUS.

Auf etwa 301m² Wohnnutzfläche befinden sich folgende Räumlichkeiten:

KELLERGESCHOSS (Straßenniveau): 56,37m², Raumhöhe ca. 2,17m, Fliesen

- Großzügiger Eingangsbereich mit zusätzlicher Fußbodenheizung
- Wellnessbereich mit Dusche und Sauna/Dampfsauna, zusätzlich Fußbodenheizung
- Garderobe
- Heizraum mit Heizanlage von Viessmann (Gas) mit digitaler Heizkreisregelung, zusätzlich Warmwasserboiler mit 200Liter (Gas oder Strom)
- Lager/Abstellraum
- Schuhraum
- Stiegenaufgang (italienischer Marmor)

ERDGESCHOSS: 72,99m² + Wintergarten 25m², Raumhöhe ca. 2,80m

- Flur/Gang, mit ital. Marmor belegt
- Zimmer mit Warmwasseranschluss mit Blick in den Wintergarten, Fliesen
- Toilette (Laufen) mit Waschbecken, verfliest
- Küche verfliest mit zusätzlicher Fußbodenheizung
- Wohnzimmer mit Eiche Parkett, Fischgrät

Das geräumige Wohnzimmer mit knapp 37m² ist mit 3-fach verglasten Holz-Alu-Fenstern von Internorm mit Innenjalousien und Marmor Fensterbrettern sowie Wippro Holztüren ausgestattet. Die Möbel von Team 7, die Sitzgarnitur von den Wiener Werkstätten und die maßgefertigte Bar (Echtholz) können bei Bedarf übernommen werden. Ein Kaminanschluss ist ebenfalls vorhanden. In allen Räumlichkeiten ist übrigens die Beleuchtung dimmbar.

In der gemütlichen Wohnküche mit Deckenlautsprechern ist genug Platz für eine Essgruppe. Die Holz-Alu-Fenster von Gaulhofer sind doppelt verglast. Der Blick in den Wintergarten bzw. in den Garten und ins Grüne tragen zum Wohlfühlen bei. Die cremefarbene Echtholz Küche von Alno mit Granit Arbeitsplatte bietet jede Menge Stauraum inkl. Apothekerschrank sowie hochwertige Geräte: Neff Herd, Miele Dunstabzug, Neff Kühlschrank, Neff Tiefkühlschrank mit 3 Laden, Miele Geschirrspüler und Nirosta Abwasch.

Der wunderschöne Wintergarten mit Radiatoren und zusätzlicher Fußbodenheizung und Infrarotheizung und Blick ins Grüne lädt zum Verweilen ein. Er besteht aus einer massiven Holzkonstruktion mit doppelter Glasabdeckung und elektrisch bedienbaren Jalousien. Die doppelt verglasten Holzfenster von Gaulhofer sind versperrbar.

OBERGESCHOSS: 75,32m², Raumhöhe ca. 2,53 - 2,83m

- Flur/Gang mit Marmor belegt
- Zimmer, Buche Parkett, 3-fach verglaste Holz-Alu-Fenster, Blick in den Garten
- Toilette (Laufen) mit Waschbecken, verfliest
- Schlafzimmer mit begehbarer Garderobe inkl. Innenausstattung, Team 7 Möbel, Anschlüsse für Lautsprecher, Teppichboden, Blick in den Garten
- Multimediaraum, Teppichboden

Ein absolutes Highlight ist der Multimediaraum mit Schalldämmung, Verdunkelungsrollos und Innenjalousien. Hier befinden sich nebst der riesigen Leinwand und dem an der Decke montierter Beamer Lautsprecher der Marke B&W wie auch eine Anlage mit technischen Geräten, die keine Wünsche offen lässt. Die beiden Kinostühle (Leder) mit Fußstützen sind neigbar.

DACHGESCHOSS: 71,37m² 

- Flur/Gang
- Schlafzimmer mit Eiche Parkett in Fischgrät
-Toilette (Laufen) mit Anschlüssen für Waschbecken, verfliest
- Badezimmer mit 15,98m², Ausstattung von Kermi und Duravit, Fliesen von Villeroy&Boch
- Zimmer mit 34,81m², Eiche Parkett Fischgrät

Das sehr hübsche ansprechende Badezimmer mit zeitlos schöner Verfliesung und viel Stauraum bietet Badewanne, Dusche und Waschbecken mit Spiegelschrank inkl. Beleuchtung. Versteckt in einem Schrank befinden sich die Waschmaschine und der Trockner. Auch hier wurden Lautsprecheranschlüsse in der Decke installiert. Zusätzlich zu den Radiatoren sorgt die Fußbodenheizung für wohlige Wärme.

Das kanpp 35m² große Zimmer kann vielseitig genutzt werden. Zurzeit dient es unter anderem auch als Arbeitsplatz.
Der schöne Kaminofen mit Keramikverkleidung, der mit Holz beheizt wird, macht dieses außergewöhnliche Zimmer noch gemütlicher.
Über eine Treppe gelangt man auf den sauberen Dachboden, der als Stauraum und Trockenboden genutzt werden kann. Vom Dachboden betritt man das begehbare Flachdach mit Geländer und Strom- und Wasseranschluss. Der Blick über die Dächer und in die Ferne ist unbeschreiblich schön.
Die monatlichen Betriebskosten für Wasser/Abwasser, Grundsteuer/Müll, GIS und Rauchfangkehrer betragen EUR 106,-

Infrastruktur:
Beinah vor der Haustür befinden sich die Busstationen für die Linien 49A (Bahnhof Hütteldorf - Wolfersberg, Schöffelplatz in 13 Minuten) und 50B (Bahnhof Hütteldorf - Auhof in 17 Minuten). Am Bahnhof Hütteldorf haben Sie Anschluss an die U4, S-Bahn, Rex und Westbahn sowie diverse Buslinien. 
Im Auhofcenter finden Sie alle Geschäfte des täglichen Bedarfs wie auch Restaurants und Cafes, ebenso in der Linzer Straße, die man in Kürze erreicht.
Für sportliche Aktivitäten und erholsame Spaziergänge bieten sich natürlich der Wolfersberg (Lagerwiese) und der Lainzer Tierpark an.
Für die Kleinen gibt es den Privatkindergarten Waldvilla, das Montessori Campus Kinderhaus und die Volksschule Mondweg.

Wenn Sie Komfort und Lebensqualität schätzen, sollten Sie sich diese Besichtigung gönnen! Gerne stehe ich für Fragen und Besichtigungswünsche zur Verfügung: Mag. Christa Preisl 0664/88512525

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Lagebeschreibung

Wolfersberg